住宅ローンが支払えなくなった
際の不動産売却
「住宅ローン」は、長期にわたって返済していくローンです。長い人生で、住宅ローンを払えなくなるような不測の事態は十分に起こりえます。「コロナ禍で給与が減って住宅ローンが払えない」「このままだと自宅を手放さなければならない」など、さまざまな不安を感じている人も多いのではないでしょうか。
長崎のセンチュリー21 プレイス不動産長崎では、住宅ローンの滞納に関するご相談も承っております。
住宅ローンが支払えなくなる4つの状況
住宅ローンを払えない状況には、いくつかのパターンがあります。
1.そもそも返済計画に無理があった
住宅ローンを組む際には、返済比率30～35％という数字が借入上限額の基準とされています。返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。年間返済額÷年収で求めることができ、年収×返済比率で、年間の返済額を算出します。例えば、年収400万円の人は返済比率30％の場合、年間120万円の返済を行っていることが分かるでしょう。1カ月に約10万円の返済です。ボーナスを考慮しない場合、年収400万円であれば月収は約33万円ですから、「33万円のうち10万円の返済額は多すぎる」と感じる人が多いでしょう。しかし、「借入金額の限度まで借りたい」と考える人も少なくありません。返済比率が高い住宅ローンを組んでしまうと、収入が落ちてしまったとき返済計画が破たんしてしまう要因となります。
2.収入の減少
病気やけが、家族の介護などで、今と同じように働けなくなる可能性は誰にでもあります。災害や疫病蔓延の可能性もゼロではありません。コロナ禍で多くの人が職を奪われ、社会全体が収入の減少にあえぐ今の状態を誰が想像できたでしょうか。
3.支出の大幅な増加
収入面に問題がなくても、支出が増加すれば同様の事態となります。出産や、子どもの進学、病気・けが、介護などは、想定外の支出が増加しがちな要因です。
4.離婚
収入の減少と支出の増加の両面をあわせ持つ、離婚によっても返済計画が破たんする恐れがあります。なぜなら、離婚では慰謝料や養育費の発生により支出の増加が起こることも多く、2世帯に分かれれば、今まで以上に使えるお金が減少するからです。
住宅ローンの滞納が続いたらどうなる？督促から競売への流れ
住宅ローンの返済を滞納してから1～2カ月の段階までは、銀行から請求書が届いた段階ですぐ振り込みを行っていれば、「すぐに売却されてしまう」ということはありません。もちろん、滞納に気付いた段階で、銀行にすぐに連絡を入れることが先決です。滞納したまま2～3カ月が経過すると催告書が届きます。これには、期日までに支払いを行わないと、「住宅ローンを分割で返済する権利を失う」「残債を一括で請求される」といったことが明記されていることが多いです。
3～6カ月滞納が続くと、期限の利益喪失通知が届き、分割での支払いができなくなります。さらに、保証会社を利用している場合は、保証会社から代位弁済通知書が届き、返済先が銀行から保証会社に変更。保証会社への一括支払いが不可能な場合に取られる手段が、競売です。他にも、競売にかけられる前に任意売却を行う方法もあります。どちらにしても、滞納したまま放っておくと、家を売却して手放すことになります。
まだ滞納していない場合に検討したいこと
「住宅ローンの返済は厳しい状況だけど、まだ滞納していない」という状況であれば、取る手段はいくつかあります。まず、金融機関への相談や住宅ローン乗り換え、生活の見直しを検討しましょう。それでもやはり返済が難しく、近い将来滞納してしまう可能性が高いなら、一般売却という選択肢があります。一般売却は、所有者の意思で行われる家の売却で、相場と同程度からそれ以上の金額で売却することが可能です。
通常の売却同様に行われるため、「住宅ローンが支払えなくなって売却する」といったプライバシーが売却を通じてもれることはありません。滞納が続いて競売や任意売却になってしまうと、売却価格が大きく下がってしまったり、短期間で売却する必要があったりします。しかし、一般売却では期間の定めがないため、精神的な負担も少なく済むでしょう。
すでに滞納している場合に想定されること
現在すでに滞納している場合は、滞納期間によって検討する内容が異なります。
滞納期間が3～10カ月の場合
任意売却を検討しましょう。任意売却とは、債権者（住宅ローンを借り入れしている金融機関）の同意を得て、不動産会社に家を売却してもらう方法です。一般売却ほどではありませんが、競売よりは高値で家を売却でき、その資金を返済にあてることができます。売却益で返済できなかった残債については、分割支払いの交渉が可能です。また、家を手放す理由についてのプライバシーも保護されます。
滞納期間が10カ月以上の場合
競売になることが一般的です。最終的には、家の立ち退きを迫られるほか、入札者を広く求めるために、物件の競売情報は新聞やインターネットを通じて裁判所から公表されます。「ご近所には秘密にしておきたい」と思っても、それはかないません。また、競売での購入はリスクが高いため、任意売却よりも低い価格で売却されます。売却益で返済できなかった残債は一括で支払わなければならず、一括で支払えなかった場合、自己破産を余儀なくされることも少なくありません。
住宅ローンは滞納する前に当社に相談を！
住宅ローンの滞納が続くと徐々に返済の条件が厳しくなり、最終的には自己破産をせざるを得ない状況に陥る可能性もあります。最悪のケースを避けるためには、できるだけ住宅ローンの返済が滞る前に対応することが肝心です。不利な条件で家を手放さずに済めば、家を売却したとしてもその後の返済がしやすくなる可能性もあります。収入の減少や失業などで返済が厳しいからといって、一人で悩んでいても滞納日数がいたずらに延びてしまい選択肢が狭まってしまうでしょう。「住宅ローンの返済が難しい」と感じ始めた場合は、ぜひ一度長崎のセンチュリー21プレイス不動産長崎までご相談ください。
